RJUE-Nova Proposta de Lei do Governo: O que muda no Licenciamento Urbanístico?
O Governo apresentou a Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª, que visa ajustar e aperfeiçoar o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Saiba como estas alterações pretendem acelerar a construção e reduzir a burocracia.
Após a implementação do "Simplex Urbanístico" (Decreto-Lei n.º 10/2024), foram identificados constrangimentos práticos que a nova Proposta de Lei pretende agora corrigir.
O foco central mantém-se na simplificação, mas com maior segurança jurídica e exequibilidade para municípios e promotores.
As Principais Alterações em Destaque:
1. Reforço da Comunicação Prévia
A comunicação prévia assume-se definitivamente como o procedimento padrão de autorresponsabilização. A principal novidade é a eliminação da verificação documental prévia no momento do saneamento.
É proposto, nesta alteração, que a análise formal e material possa ocorrer num momento único, após a submissão, evitando assim bloqueios iniciais desnecessários.
2. Prazos de Licenciamento mais Realistas
Foi reconhecido que obras complexas exigem tempos diferentes. A proposta prevê a eliminação dos prazos globais rígidos baseados apenas na área de construção. Retoma-se a lógica de prazos intercalares, permitindo uma gestão mais ajustada à realidade de cada projeto.
3. O Regresso do Título de Edificação
Uma das mudanças mais solicitadas pelo sector: o regresso do "título administrativo", (que tinha sido desmaterializado/eliminado no Simplex anterior), como um documento físico/digital único. Este documento passará a sintetizar as condições da operação e a prova do pagamento de taxas, facilitando a vida aos proprietários no momento de escrituras ou pedidos de financiamento bancário.
É o documento que prova que a operação urbanística (obra ou loteamento) está legalizada, identifica a operação, o promotor, o tipo de controlo (licença ou comunicação) e, crucialmente, a prova do pagamento das taxas municipais, que é exigido pelos bancos para libertar financiamento à construção e pelos notários para realizar escrituras de frações em construção ou recém-terminadas. O objetivo é evitar que a inexistência de um "papel" oficial bloqueie transações.
O Título de Edificação volta a ser o documento central para dar segurança jurídica ao mercado imobiliário, complementarmente, a Ficha Técnica da Hbitação (FTH) continua a ser um documento de natureza técnica e descritiva do imóvel, separada do título administrativo da obra.
4. Incentivos à Habitação Pública e Acessível
O documento clarifica que as áreas cedidas para habitação pública ou custos controlados integram o domínio privado municipal. Além disso, determina-se que projetos de habitação acessível promovidos por privados não devem ser sobrecarregados com cedências ou compensações adicionais para esse mesmo fim, removendo custos de contexto.
5. Segurança Jurídica e Fiscalização
Controlo Sucessivo: O prazo para os municípios fiscalizarem projetos de comunicação prévia é reduzido para um ano, conferindo maior estabilidade aos proprietários.
Invalidades: Simplifica-se o regime de erros administrativos, limitando o tempo em que um acto pode ser impugnado para evitar situações de incerteza anos após a conclusão da obra.
Eficiência Energética: Substituir caixilharias para melhorar o desempenho térmico passa a ser considerado, de forma clara, uma obra de escassa relevância urbanística (isenta de controlo).
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